יש ואל מול טענת הדיירים לפיצוי כספי בגין ליקויי הבנייה שנתגלו בדירה, מועלית טענת הקבלן בדבר זכאותו לביצוע התיקונים בפועל. טענת הקבלן היא, שאם המטרה היא הקטנת הנזק, הרי זו הדרך הבדוקה להשגת מטרה זו – שכן עלות התיקונים לקבלן נמוכה בעשרות אחוזים מעלות התיקונים לדייר. זאת ועוד, על ידי תיקון בפועל, הליקוי אמור להתבטל ואילו במתן פיצוי כספי – הליקוי נותר על כנו, כך שאיכות הבנייה נפגעת.
בתביעת דיירים נגד חברה קבלנית נפסק, כי הותקנו בדירותיהם של התובעים תקרות רביץ בעוד שעל פי המפרט היה מגיע להם יציקות של תקרות בטון מזויין.
בית המשפט המחוזי אשר דן בעיקר התביעה, פסק כי לאור אי התאמה זו, יפוצו הדיירים לפי עלות ביצוע של תקרות הבטון המזויין, כפי שרשום במפרטי המכר.
על כך הגישה החברה הקבלנית ערעור – שהגיע לדיון בבית המשפט העליון: ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נגד דני סלמן ואחרים. בערעור נטען על ידי הקבלן כי סכום הפיצוי צריך לעמוד לגבי כל דירה על ההפרש שבין עלות ביצוע תקרת בטון מזויין שלא סופקה לבין עלות ביצוע תקרת רביץ, וכן נטען עוד כי דיירים מבין התובעים אשר מכרו את דירותיהם לאחר הגשת התביעה, אינם זכאים לפיצוי כספי, ואם כן זכאים הם, הרי רק בפיצוי מופחת.
בעניין גובה הפיצוי, פסק בית המשפט העליון כלהלן:
"לאחר עיון בטענות באי-כוח הצדדים, בכתב ועל-פה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור והערעור-שכנגד להידחות. בהשגות המערערת על חיובה לפצות את המשיבים בגין אי-ההתאמה במלוא עלות התיקון אין כל ממש. בהתקינה תקרות "רביץ" במפלסים העליוניים של הבתים הפרה המערערת את התחייבותה להתקין תקרות בטון. אי התאמה זו מזכה את הרוכשים בקבלת פיצוי שיאפשר להם להתאים את בתיהם למפרט הטכני שניצב ביסוד התקשרותם עם המערערת; ומן הנתונים לא נובע כי המדובר בחיוב כספי מופלג, שבכוחו להפוך את חיובה של המערערת לשאת במלוא העלות לבלתי-צודק בנסיבות העניין.
גם בחיובה של המערערת לשלם למשיבים, כתוספת לסכום הבסיסי, 30% בגין רווח קבלני ו – 8% בגין הפרשי עלות, לא נפל פגם. בפסק דינה בהליך המקורי קבעה השופטת פרוקצ'יה, כי בגדר חובתם לפעול להקטנת הנזק היה על המשיבים לאפשר למערערת לתקן בבתיהם את ליקויי הבניה, ומשלא עשו כן העמידה את גובה הפיצויים שפסקה להם על עלויות הביצוע בידי המערערת עצמה. קביעה זו הייתה יפה לליקויים ואי התאמות שעל עצם קיומם לא היתה מחלוקת. דינה של אי ההתאמה נשוא ענייננו איננו יכול להיות דומה. עד למתן פסק הדין בערעור הראשון כפרה המערערת בכך שהתקינה תקרות "רביץ" הפרה את חיובה להתקין תקרות בטון. משכפרה המערערת בעצם קיומה של אי ההתאמה, לא היה בידי המשיבים – וממילא לא היה עליהם – לאפשר למערערת לתקן אי התאמה זו. משהוכרה זכות המשיבים (במסגרת הערעור הראשון) להתקנת תקרות בטון, והדין הוחזר לבית המשפט המחוזי להשלמה, צדק בית המשפט משפסק למשיבים פיצויים במלוא הסכומים הנדרשים לביצוע העבודות באמצעות קבלנים אחרים.
(ההדגשות אינן במקור).
בעניין זכאותם של הדיירים אשר מכרו דירותיהם לצדדי ג', פסק בית המשפט העליון כדלקמן:
"8. נותרה טענת המערערת, כי למצער למשיבים 1-2 ולמשיבים 3-4, אשר מכרו את בתיהם לצדדים שלישיים לפני סיום הדיון בתובענה, לא היה מקום לפסוק פיצוי, ומכל מקום, לא היה מקום לפסוק פיצוי שווה לזה שנפסק למשיבים האחרים. משהועלתה טענה זו לפניו פסק סגן הנשיא, כזכור, לדחותה על הסף, מן הנמוק כי בגלגולו החדש של ההליך אין בית המשפט רשאי לחרוג מגדר השאלות שפסק הדין בערעור הראשון הציב להכרעתו. מקובלת עלי טענת המערערת, כי ההוראות שנכללו בפסק הדין בערעור הראשון – בהן הועמדו להכרעה, בנוסף לקביעת שיעור הפיצוי, "לפחות עוד שתי שאלות נוספות שדחיית התביעה בפריט זה ייתרה את הדיון בהן", - לא מנעו מבית המשפט להידרש לשאלת זכאותם לקבלת פיצוי בשיעור מלא של אלה מבין רוכשי הבתים שמכרו את בתיהם. אך לגוף העניין לא מצאתי יסוד לקבל את טענת המערערת, כי לעניין עצם חיובה בתשלום פיצוי ולעניין גובה הפיצוי שבו חוייבה, היה על בית המשפט להבחין בין עניינם של אלה מבין המשיבים אשר מכרו את בתיהם, לבין עניינם של יתר המשיבים. בהתייחסו לסיטואציה דומה, בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, אמר השופט טל:
"זכות זו לפיצויים עומדת גם לששת הדיירים שבינתיים הספיקו למכור את דירותיהם. בית המשפט קמא סבר, שביצוע התיקונים בעין, ייעשה גם בדירות שנמכרו, "למרות שאילו נפסקו פיצויים, היו אלה נפסקים רק לתובעים שבפניי שלא מכרו את דירותיהם". נראה לי שבעניין זה צודקים באי-כוח הדיירים, שעילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו. מה גם שניתן להניח שהפגמים שבדירות נתנו אותותיהם במחיר שנתקבל בעדן (בעמ' 864-865).
דין זה יפה גם להכרעה בשאלת זכאותם לפיצויים של המשיבים 1-2 ו – 3-4, אשר בעוד תובענתם נגד המערערת מתבררת והולכת הקדימו ומכרו את בתיהם לאחרים. עילתם לקבלת פיצוי בגין אי ההתאמה שבה לקו בתיהם התגבשה ביום שבו מסרה להם המערערת את הבתים; ומכירת בתיהם לא גרעה את זכותם לקבל פיצוי מלא על אשר רכשו והיו זכאים לקבל, אך בפועל לא קיבלו. המערערת כזכור, טענה, כי במכירת בתיהם קיבלו משיבים אלה את מלא מחירם הראוי, משמע כי אי ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים. אינני סבור, כי טענה זו יכולה להועיל למערערת. כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התנייה בין מכירתו או אי מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי ההתאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו. הלא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להשתמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכאותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זה בלבד שמחיריהם של נכסי המקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים ומשונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר."
(ההדגשות לא במקור).
לפסק דין זה חשיבות מכרעת בנושא זכויותיהם של רוכשי דירות.
בתי המשפט נמנעים לא אחת מלפצות את התובעים במלוא עלות התיקון הדרוש בדירה, מסיבות שונות, לרבות הסיבה המתקיימת בתיק הנ"ל – והיא – כי הקבלן כבר עמד בהוצאה כספית בכך שביצע תקרות רביץ.
בית המשפט העליון העריך את זכויותיהם של הדיירים לקבל כיום פיצוי כספי מלא לפי עלות ביטול הליקוי בפועל ללא שום קיזוז, כי רק כך יבואו אל שלהם.
ועוד, בית המשפט העליון פסק פעם נוספת כי גם הדיירים שמכרו דירותיהם לאחרים לאחר הגשת התביעה, זכאים לפיצוי כספי בדיוק באותו שיעור כמו האחרים.
לכך יש חשיבות רבה לאור העובדה שמשפטים אזרחיים בישראל נמשכים שנים רבות, ולא סביר לדרוש מהתובעים, כתנאי לזכאותם המלאה בפריט שלגביהם יש להם זכאות, להימנע ממכירת הדירה.
לזכות הדיירים שמכרו את דירותיהם בפיצויים בגין ליקויי בנייה, יש משמעות חשובה נוספת: אם אלה זכאים בפיצויים, על אף שכבר אין כל דרך לפצותם באמצעות ביצוע התיקונים בפועל, נובע כי הפיצוי לו זכאים הדיירים בכלל אינו מותנה בהסכמתם לתקן את הדירה. לשון אחר: לו היה מתקיים תנאי, לפיו כי מי שאינו מסכים לתקן דירתו לא יקבל פיצויים בגין הליקויים – היו זכויותיהם של מוכרי הדירות במהלך התביעה פוקעות, ולא היא, כפי שראינו לעיל בפסק דין סלמן ובפסק דין זלוצין.
הקונה אינו חייב לאפשר לקבלן/למוכר לתקן את הליקויים בדירה, ואינו מפסיד את זכותו לפיצויים כאשר הוא, הקונה, מתנגד לביצוע התיקונים בדירה. שכן, גם מכירת הדירה היא כאי הסכמה לתיקונים, וכבר הובהר כי במכירת הדירה עדיין זכאי הדייר שדירתו נמכרה לאחר – בקבלת פיצויים בגין ליקויי בנייה שהיו בה כאשר רכש את דירתו.
מת"א 935/85 ורדי ואח' נ' מליבו אנו למדים כי גם כאשר מכירת הדירה היא במחיר גבוה מערך קנייתה, לא מתבטלת הזכות לפיצוי כספי: הדייר שרכש הדירה מקבלן, תבע את הקבלן בגין ליקויי בנייה ומכר את הדירה [הפגומה] במחיר גבוה – אמנם הרויח מהעסקה, אך זכאי הוא גם לפיצוי בגין הליקויים, כי למחיר המכירה של דירה מרכיבים שונים שאינם ניתנים להערכה מדויקת. על מחיר הדירה משפיעים גורמים רבים ושונים, כגון – מחירי שוק משתנים, ומצב סובייקטיבי של הקונה והמוכר. בנוסף, לעתים נכס במיקום או במצב מסוים עולה בערכו ללא קשר עם כמות הליקויים המצויים בו; ושמא לו לא היו בו פגמים, היה ערכו עוד יותר גבוה?
בספרו "חוק המכר (דירות)" בהוצ' האוניברסיטה העברית תשס"ב, עמ' 603, מונה המחבר פרופ' איל זמיר כמה מצבים שבהתקיימם פטור הקונה מלאפשר למוכר לתקן הליקויים וזאת מבלי לפגוע בזכאותו לפיצויים בגין ליקויי הבנייה בדירה, והם:
- אי התאמה שאינה ניתנת לתיקון.
- תיקון הכרוך בהכבדה יתירה על הקונה.
- התערערות האמון בין המוכר לקונה.
- אי התאמה שתיקונה דחוף עד כדי כך שהקונה לא צריך להמתין למוכר כדי שיתקנה.
- סירוב המוכר לתקן את אי ההתאמה [לרבות טענתו כי אין זו אי התאמה].
- הכבדה יתירה על בית המשפט בפיקוח על ביצוע התיקונים.
לרשימה זו יש להוסיף גם:
- מכירת הדירה במהלך התביעה.
- ביטול הליקוי על ידי הדיירים במסגרת עבודות הרחבת הדירה או שיפוצה.
- שינוי במעמדו ו/או במצבו של הדייר תוך כדי מהלך התביעה כך שבמצב החדש שנוצר אין לו אינטרס או יכולת לתיקון הדירה כפי שהיה בעת הגשת התביעה, לרבות שינויים משפחתיים ואחרים.
בהלכת בר-שירה (ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ ואח'), בהסתמך על דברי א' זמיר לעיל, נקבע כי הקונה אמנם אינו מאבד את זכאותו בקבלת פיצוי כספי כאשר אינו מסכים לביצוע התיקונים בדירה, אולם במקרה כזה יופחת שיעור הפיצוי בכך שיעמוד על עלות התיקון לקבלן ולא יחושב לפי עלות התיקון לדייר. כאשר מתקיים אחד מהסייגים המנויים לעיל [1-6] שנקבעו ע"י המלומד א' זמיר, או אחד התנאים שבהמשך [1-3], שיעור הפיצוי לדייר לא יופחת ויעמוד על העלות לדייר, ואילו כאשר התנגדות הדייר לתיקונים אינה מוצדקת, יופחת – ולא יתבטל – סכום הפיצויים בכך שייקבע לפי העלות שהקבלן היה משלם כדי לתקן הליקויים [ללא שיעור הרווח הקבלני הנהוג].
לפסקי הדין שאוזכרו במאמר:
* מהנדס בניין ומתכנן עירוני, מומחה לתחיקת הבנייה. מחברם של ספרי משפט והדרכה בתחום התכנון והבנייה.
** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין